瑞士投资

如何在瑞士购买房产？ 导语： 瑞士是全世界最发达且人民生活最富裕的国家之一，人均GDP九万美元以上，排名世界第3。同时，瑞士的银行业也是举世闻名，全世界的富豪都在瑞士的银行进行投资。而瑞士的房地产作为一种稀缺的资产，每年都保持着稳定的回报率，吸引着大量的投资人来进行投资。 今天我们就来为大家介绍下瑞士房地产投资的优势和购买流程。 瑞士房产投资的优势 安全：瑞士作为永久中立国，瑞士国家银行在历史上各个动荡时期，吸引并储备了充足的黄金，为瑞士法郎做背书。二战至今，瑞士法郎就一直是最稳定的货币，并在相当长的时间内被视为首选的避险货币。 稳定：瑞士长期以来保持低通胀，CPI长年保持在3%以下。极低的通胀使得瑞郎这种货币非常适合投资长期持有并提供稳定回报的固定资产。 稀缺性：瑞士国土面积小，寸土寸金，土地极为珍贵。而且瑞士政府为了保护环境和防止炒房对开发商和房产交易的时间有着严格的规划和监管，新规划的可建区域很少。因此，能够新建的、并可供非瑞士居民购买的商业地产项目非常之稀缺。 保值增值：瑞士房产市场的泡沫很小，与国内高房价相比，瑞士的房产价格要便宜很多。持有瑞士房产不光能享受房价本身增长所带来的升值空间，同时还能享受固定租金带来的收益，跟股票、债券等投资产品相比较，瑞士的房产投资更加的安全稳健。 永久产权：跟国内70年产权不同的是，瑞士实行永久产权，一旦买下瑞士的房屋，土地和房屋的产权永久私有。 外国人购买瑞士房产的限制 瑞士的房产也分为商业地产、住宅类房产和度假屋。 对于商业地产，包括厂房、仓库、办公室、店铺、酒店、餐厅等，瑞士对购买人并无国籍限制，且无需申请特殊许可。 对于住宅类房产，外国人必须拥有瑞士居留证（B类或C类）。外国人可在为其发放居留证的州购买一套住宅类房产用于自住，不可用于任何形式的出租。通常此类房产占地面积不可以超过3000平米。 对于度假屋，外国人可以购买，但需申领专门的许可证。首先，此类度假屋必须在州政府规划的度假区内，且有一定的配额。其次，度假屋不能全年出租，只能作短期出租，而酒店式公寓必须交给有关旅馆业主作旅馆经营之用，尤其是在旅游旺季。 瑞士房产购买流程 在瑞士，房地产交易买卖必须经过公证师确定才有效，更重要的是，公证师负责房地产交易中的所有资金的转入和转出。 卖方开发商提供所需要的所有文件； 公证师调查并明确清晰产权；公证师起草的买卖合同包括买卖房产中的所有内容； 买卖双方确认合同并签字买房资金打至公证处监管； 公证师在土地登记处买卖合同登记，买方正式成为物业所有者； 公证处监管资金转至卖方账户，交易完成。瑞士买房的销售合同 销售合同通常由公证人起草。事实上，在一些州，这是法律所要求的——因此是相当标准的。然而，由于瑞士所有正式房产合同都是以当地官方语言签署的，所以如果你对当地不熟悉或者不会说当地语言，可以找你自己的法定代理人来解释协议的细节。 由于贷款是在买卖合同签订之前商定的，因此你的抵押贷款提供者可能会为你检查合同，这也许是免费的。瑞士法律规定，买卖双方必须能够充分理解合同内容，并且买卖双方必须亲笔签字或者委托有签字权的人签字。 房屋购买与持有成本 因瑞士各州税率有所不同，下面以在瓦莱州购买一套度假屋为例，介绍一下房屋购买与持有的成本： 购买成本 度假屋的家具包费用，根据房型的大小不同上下浮动； 房产在瑞士土地局的交易税额大概为房产价值的2.5%；公证师的服务费用为房产价值的1.5%；安装能源水电计算系统约为4000瑞郎； 土地局登记+申请外籍人士购买权+其他杂费为房产价值的1%。 持有成本 房产税每年0.3%; 土地税每年0.1%;度假屋如出租，每年所获收益需缴纳14%资产税; 如不出租，还需要缴纳每年的物业费和保险费（如出租则由管理人支付）。世界顶级的酒店式公寓——阿尔卑壹号 阿尔卑斯壹号位于瑞士最大的滑雪区四山谷中心的祖玛（La Tzoumaz）缆车站，此雪区位于瑞士中心位置，距离日内瓦国际机场仅需1个半小时的车程，距离瓦莱州的首府锡永仅需20分钟。祖玛滑雪区域由5个滑雪场和92部缆车组成，共13条雪道，全长410公里，全年拥有6个月的超长雪期。以祖玛为起点，可便捷游览附近雄伟的马特洪峰、日内瓦湖、蒙特勒旅游中心等多个著名地标。 阿尔卑斯壹号是祖玛区唯一一家滑雪入户酒店式公寓，四栋酒店公寓建筑位于滑雪坡道上，滑雪场与酒店采用一体化的设计。在雪山的柔美境界中从容享受、独家尊享滑雪入户。 项目优势 全球仅限65位尊贵人士独享 项目共四栋65套四星级酒店式公寓项目。 源于自然，高于自然 阿尔卑斯壹号严格符合瑞士高建筑标准，传承欧洲百年建筑屹立不倒的风格，安全与舒适双管齐下。 安全性 酒店配有防空洞，20cm特殊混凝土，门窗厚20cm，由专门的气压设备操作。 舒适度 供暖系统确保室内温度舒适，外部探头自动调节室内温度，耐用硬木抵抗极端寒冷，密封性极好。 坚固性 建筑木料全部采用阿尔卑斯原木，建筑使用寿命长。 永久产权，无需缴纳遗产税 阿尔卑斯壹号是永久产权，无遗产税，—旦购入房产，房屋和土地均会变为私有，房主可以世世代代居住。子女通过继承得到的房产也无需缴纳遗产税。 长期稳定的回报 开发商包租15年，前三年每年投资回报5%，第四年起每年客房纯利润70%分红；业主享受每年14天非雪季免费入住； 5年后可更名、可出售；瑞士房价持续增长，项目所在地房价年增长率约3%-4%。 瑞士顶级酒管公司GNP运营 酒店运营公司GNP（GoodNight Partners）：瑞士顶级酒店管理公司，欧洲酒店资产管理协会（HAMAEurope）和世界领先的酒店所有者协会HOFTEL的成员。 GNP专门从事酒店房地产运营服务，为瑞士各地的酒店业主和投资者提供资产管理服务，目的是在每个资产的投资周期中不断创造价值，已在瑞士成功管理运营7家酒店。 如您希望进一步了解瑞士房产投资的相关信息，欢迎联系瑞士雷梭勒家族办公室客户经理：info@lasoleille.com或400-006-7726。 本文转载自瑞士雷梭勒家族办公室，如有侵权，敬请告知删除。 Sooswiss为您提供 瑞士方向私人管家式的定制服务： 1）家族传承 2）财富管理 3）投资咨询 4）企业服务 5）居留计划 6）国际教育 更多资讯请登录网站 www.sooswiss.com

瑞士——全球最大的离岸金融中心 当我们提起瑞士的时候，总会第一时间想到瑞士的钟表、军刀、巧克力，抑或是阿尔卑斯山的美景。但除了这些之外，瑞士还有一张华丽的名片，那就是举世闻名的瑞士银行业。 作为全球最大的离岸金融中心，瑞士的银行业在全球富有盛名，受到全球名流富豪的追捧，很多企业家都会乐于将资产放入瑞士银行户头。比起纽约、伦敦、新加坡、香港特区这些位于交通枢纽的繁华国际金融中心，瑞士作为阿尔卑斯山区的欧洲内陆国家就显得格外与众不同。这背后的原因又是什么呢？目前瑞士银行业管理着全球最大的个人资产，共计超过3.3万亿多的瑞士法郎资产，而其中一半的资产来自于其他国家。这里面包括瑞士信贷、瑞银集团、瑞士宝盛银行所管理的个人资产都可以排在全球前10的位置。 如果非要用一段话概括为什么瑞士的银行令全世界的企业家趋之若鹜，那就是：瑞士作为永久中立国，其政治、金融体系稳定且安全，严格的银行监管体系，银行业有着上百年的诚信体制和高素质的从业人员，独一无二的私行业务，以及瑞郎具有的避险属性。 安全稳定的永久中立国 瑞士作为全球少数几个永久中立国之一，没有和任何国家结盟，不卷入国际冲突和战争。瑞士的永久中立政策，确保了不论是战时还是和平年代，资产放在瑞士都是安全的，也不可能因为战争等原因出现银行兑付不了的事情。 从某种程度上来说，瑞士已经把自己国家的安全和永久中立国地位绑定在一块了，只要瑞士一直是永久中立国，那么瑞士就是安全的，而瑞士银行就会一直保障客户的资金安全。 严格的银行监管体系 瑞士的所有银行都由瑞士联邦银行业委员会（以下简称FBC）统一监管。FBC在瑞士当局有着非常强的独立性，在FBC除了主席之外其他成员均为兼职，且因为避免徇私舞弊，规定所有成员不得在银行和金融机构任职。同时FBC实行财政独立，FBC的经费不是来自于财政拨款，而是向被监管机构收取费用，这样做最大的好处在于维持监管的公正性，不受任何政治势力和经济势力的影响。 在瑞士银行业，FBC拥有绝对的权威，FBC有权在瑞士联邦法律框架的基础上，起草、制定涉及金融监管的具体规定，经瑞士联邦委员会批准执行。在监管工作中，FBC有权采取严厉措施对银行进行监管，一旦发现银行出现违规行为，FBC可以通过直接开除银行高管，派驻审计团队进驻银行，吊销营业执照等多种手段来维护金融秩序。同时如果被处理的银行对于FBC的处理结果有异议，上诉至瑞士联邦法院，联邦法院也会赋予FBC极大的权衡和操作的空间。 高素质的从业人员 瑞士的银行业一直非常注重人才的培养，每年投入大笔资金用于行业培训，造就了一大批高素质的金融管理人员。不但如此，他们还从国外招纳大量人才，以弥补本国市场上人力资源短缺的弱点。 瑞士的银行从业人员一向以提供优质高效的服务著称，这也成为了瑞士银行业在跟同行竞争中处于有利地位的一大法宝。 瑞士的银行职员大多都是继承式，子承父业世代相传，瑞士对于银行从业人员的职业培训是终身制的，员工从入职到退休都要接受严格的职业培训，对于他们来说，替客户保守秘密是职业的本能，也是自身需要坚守的使命。银行的职员一旦泄密，不仅会受到法律的制裁，而且还会受到其他的惩罚，就算是退休辞职，甚至解雇，保密协议都是终身有效。 独一无二的私人银行业务 瑞士银行业的另一个核心是私人银行和财富管理。 如今，全世界已经有许多金融机构都能够提供私人银行服务, 但是瑞士的金融机构在私人银行业务领域仍具有不容置疑的领先地位。300多年来，瑞士的私人银行业务一直具有独特的竞争优势。目前，全球约1/3的被管理资产是由瑞士的私人银行控制的，这使瑞士成为私人银行业务的主要平台，瑞士因此成为全球最大的财富管理中心。 瑞士私人银行区别于国内私人银行（国内财富管理更偏零售，由于政策的原因投资项目主要集中在国内，而很难投资到全球主流市场中去），瑞士私人银行业有完善的产品线，覆盖全球股市的交易渠道，全球债券的接入，全球共同基金/ETF，大型对冲基金，私募基金产品。更重要的一点，为什么瑞士银行财富管理规模如此庞大，因为头部的瑞士银行一般都是综合性的银行，都有自己的储蓄业务，就有着充足的资金能够给客户利率更低的全币种贷款。在瑞士私人银行，你可以杠杆买入大部分的资产，无论是股票、债券，还是衍生品、各种基金。另外，作为瑞士银行私行的客户，你可以优先购买全球最新发行的各种金融产品，不必为外汇管制和配售额度烦恼。 瑞郎的避险属性 瑞郎是世界著名的避险货币之一，也是低息货币，瑞郎之所以避险主要是依靠其中立国的全球定位叠加其经济的发达以及其社会较高的文化水平、契约精神，这一点可以说是全球其他国家完全不具备的天然优势。这就使得瑞士具备了政策独立性高，受政治经济以及地缘问题的影响小等特点。而且虽然瑞郎也是美元指数的成分货币之一，但其占比只有3.6%，受美元走势的牵连非常小。 而且瑞士有一个高度竞争的商业环境，经济高度发达，瑞士不需要依赖外国资本为瑞士融资，整个国家几乎无债务。另外，瑞士法律规定，每一瑞郎必须要有25%的黄金储备，从而更加确定了瑞郎的避险地位。 除此之外，由于瑞士的经济和金融长期的稳定性，使得瑞士通货膨胀率很低，从而保证了客户资产很难出现缩水的情况。各种的利好因素就使得瑞郎成为了国际知名避险货币。 结语 综上所述，瑞士作为少数的永久中立国，远离战争，远离地域冲突，银行业拥有着严格的监管和高素质的从业人员，再加上瑞郎的避险属性，因此瑞士自然而然地就成为了世界最大的离岸金融中心。 本文转载自瑞士雷梭勒家族办公室，如有侵权，敬请告知删除。 Sooswiss为您提供 瑞士方向私人管家式的定制服务： 1）家族传承 2）财富管理 3）投资咨询 4）企业服务 5）居留计划 6）国际教育 更多资讯请登录网站 www.sooswiss.com

金税四期——从“以票治税”到“以数治税” 导读： 近段时间，网上关于有关部门成立专门的“高净值人士管理局”，以执行高净值人士的专项税务稽查行动这样的文章引发了大量的关注。目前该说法并未得到官方的明确回应，我们应该可以将其视作为假新闻。然而，由此仍然引发了对于“金税四期”具体影响以及上线时间的关注。 以下，就是对于该主题的一些简单信息汇集与梳理，以资对此感兴趣的读者参考。 关于“金税”制度 中国的“金税制度”是一个全国性的增值税管理和监控系统，于1994年首次推出，目前已进入第三阶段运行。2021年9月17日，在金砖国家集团（巴西、俄罗斯、印度、中国、南非）税务机关负责人视频会议上，中国国家税务总局王军局长宣布，中国已正式启动“金税系统第四阶段”的建设。 中国的税务计算机化建设始于上世纪80年代初。当时，地方税务部门开始使用微机来帮助他们处理如税收计划、统计和会计之类的纸质数据。1994年分税制改革后，“金税工程”不同阶段的建设陆续展开。经过金税一、二、三期的建设，从零开始，从小到大，从单一功能到全覆盖，现在已经进入到新的第四阶段建设中。 现阶段，金税工程已成为涵盖各类税费的信息系统，支持税务人员网上业务操作，为纳税人提供涉税业务。这其中： “金税一期”以增值税专用发票为重点，部署实施了增值税专用发票交叉稽核制度，探索了 "以票管税"的新做法; “金税二期”以增值税发票的开具、认证、纳税申报和审核为重点，探索实施全链条监管制度，构建增值税"以票管税"新机制； 在此基础上，2009年根据税收征管的主要业务、流程和岗位职责，构建了新的税收征管体系——“金税三期”。国税、地税征管体制改革后，系统合并上线。 中国“金税三期”目前仍在运行。该系统的主要突破是成功地统一和整合了国家和地方的税收数据——实现了原来的国税与地税两个系统的流程统一、数据合流和功能升级，使税务信息可以在中央和地方税务机关之间快速交换。 金税四期及其主要目标 2021年3月，中办、国办印发《关于进一步深化税收征管改革的意见》，金税四期以智慧税务建设为重点，将"智慧税务"作为新发展阶段深化税收征管改革的主要目标。以电子票据改革为突破口，以税收大数据为驱动，推进综合税收数据采集、连接、汇总的多维度、实时化建设。 建设中的“金税四期”将基于“金税三期”的基础设施，但将具有以下新的升级功能： 对企业进行更全面的监控——它不仅会监控税务事宜，还会管理“非税”事项（包括收取社会保险费）； 跨部门信息共享——它将在各部委、委员会、银行和其他参与机构之间建立信息共享与核查渠道，加强金融监管； 信息验证——能够验证企业相关人员（如法人、财务人员、税务代理人）的手机号码、企业税号、企业注册信息，加强对参与业务人员的身份与信用的控制。 金税四期的主要目标为：通过税收数据智能采集和管理，推动税务机关从“以票治税”到“以数治税”，实现精准执法和监管；通过智能税收数据采集和智能监控，促进纳税服务从被动遵从到自动遵从，实现依法缴税和精细服务； 更为重要的是，通过税收数据的智能采集和智能呈现，实现金融、海关、市场监管、公安、支付平台等其他涉税方的数据共建、数据共享、数据协同和数据治理，鼓励相关部门按照法定纳税义务提供税收信息，实现数字政务和税收的共治。 2020年11月起，中国税务局已取代人力资源和社会保障部，全权负责向企业收取社会保险费。因此，金税四期不仅包括纳税人，还包括保险缴款人。金税四期不仅要管理税务事务，还要管理非税收事务，特别是社会保险的征收。 此外，金税四期将在税务局、人力资源局、市场监管机构、银行和其他机构之间建立信息共享渠道。事实上，中国政府长期以来一直致力于加强跨部门信息共享。2019年6月，中国人民银行、工业和信息化部、国家市场监督管理总局、国家税务总局联合启动了企业信息在线核查系统，允许税务局、银行和其他机构通过它验证公司的税务信息和纳税人的经营状况。 中国决心在未来五年内建立一个由大数据、云和人工智能技术驱动的智能税收体系。最终，通过信息共享和大数据分析，税务局能够获得每个企业和个人纳税人的准确数据画像。 预计在金税四期上线后，税务机关将能够通过纳税人银行账户、相关公司人员银行账户、上下游公司相关账户数据、同行业收入、成本、利润等方式，对纳税人报送的历史纳税数据的真实性进行比对核对。 金税四期的影响及预计上线时间 新的税收征管系统将充分利用大数据、人工智能等最新一代信息技术，实现智慧税务、智慧监管。每个人都关心的影响是，如将各部门之间的数据共享到一个大数据池中，可以描绘出每个市场实体及其整个业务和流程的全国性“数据画像”。甚至可以说，未来每个企业在税务机关面前都是单向透明的；其次是数据准确性的提高，这意味着随着更多的数据可用，情况变得越准确，与税收相关的风险也会变得更加明显。 近年来，中国税务机关在运用科技工具进行税收管理方面，特别是在增值税、个人所得税管理方面取得了长足的进步。2022年9月，国家税务总局王军局长在第三届“一带一路”税收征管合作论坛上发表了《弘扬丝路精神，共促能力建设》的发言。我们可以在这篇发言中，对金税四期的全面上线时间，以及其中值得关注的重点，管窥一二。 “……我们搭建个人所得税信息云平台，将来自不同部门的纳税人身份、单位、家庭、个人收入等数据一体融合，建成全国个人纳税人“一人式档案”。通过数据的交汇融合，在个人所得税汇算清缴中，实现了从“人找数”填报到“数找人”确认的转变。 ……随着信息革命浪潮快速发展，税收征管已进入了转型期。中国税务部门正在开发“金税四期”（智慧税务），今年（2022年）年底将基本开发完成。” ——信息来源：中国国家税务总局官方网站 “以数治税”的新理念无疑将给在华经营的企业带来新的挑战。在华企业应主动关注涉税事项，及时了解和熟悉国家制定的各项会计法规、方针和政策，严格执行和遵守相关法律制度，提高合规意识，并通过合格的第三方机构获取专业建议与方案。 本文转载自瑞士雷梭勒家族办公室，如有侵权，敬请告知删除。 Sooswiss为您提供 瑞士方向私人管家式的定制服务： 1）家族传承 2）财富管理 3）投资咨询 4）企业服务 5）居留计划 6）国际教育 更多资讯请登录网站 www.sooswiss.com

通胀下的瑞士房地产市场——效应传导，亦或独善其身？ 导语： 在新冠疫情解除限制之后，瑞士经济复苏显著，就业强劲增长，失业率维持在历史低位，消费支出焕发出新活力。同时，与欧洲邻国一样，瑞士也面临着通货膨胀的大幅上升，加息实施后，政策利率的高位近年来少见。房屋新建活动因大幅上涨的原材料与生产价格而延期或停滞。尽管如此，投资者对现有房地产直接投资的兴趣仍然很强。 本文分析了影响房地产市场的关键因素——通货膨胀和利率环境的未来趋势，并讨论了在当前复杂的宏观经济环境下，瑞士房地产投资独具吸引力的原因。 在新冠肺炎爆发之前，由于结构性大趋势（老龄化社会、数字化、全球化等）的影响，各国央行采取了高度扩张的货币政策，但世界上大多数发达经济体的通胀率持续较低。疫情造成的后果是市场重新洗牌，在经历了低迷和缓慢复苏之后，全球经济活动在2021年再次回升，疫情期间被压抑的消费潜力逐步释放。与此同时，全球供应链尚未恢复正常。在中国，因疫情导致的地方封锁持续影响工业制造与物流效率。此外，俄乌战争给石油、天然气和粮食等关键原材料供应带来进一步的不确定性。 供应链的持续低迷是当前世界各地高通胀的重要驱动因素。与北美和欧洲的价格增长相比，瑞士市场相对幸免，2022年6月整体价格同比上涨3.4%（见图1）。尽管如此，这样的通胀水平在瑞士也是过去几十年未见，因此现在是时候评估一下未来物价和利率趋势及其对瑞士房地产投资市场的潜在影响。 图1. 瑞士2019-2023年通胀率(%YOY） 来源：牛津经济研究院2022年7月和房地产与私人市场（REPM）2022年6月的预测。 在欧洲，提高政策利率的空间有限 当前驱动高通胀的复杂因素使得央行很难采取行动。更高的政策利率对解决全球供应链中断和地缘政治冲突几乎无济于事。尽管如此，市场通胀预期的增加以及美国开启的新一轮加息周期和已经出现的美国物价和工资的螺旋式上涨，导致了近期欧元区和瑞士政策利率的上升。 然而，在当前的宏观经济环境下，欧洲的加息范围，无论是在时间上还是幅度上，都显得相当有限。首先，根据牛津经济学院（Oxford Economic，一家独立咨询公司和全球经济数据供应商）推测，通胀可能在不久的将来达到顶峰。这一预测尤其得到了全球疫情影响正逐渐消退的支持。此外，持续走高的生产要素价格和投入成本是通胀飙升的主要驱动因素，随着时间的推移，可能会拖累全球经济的增长和需求。 因此，过高的政策利率可能会增加滞胀风险，而这是每个央行都希望避免的情况。瑞士比其它欧洲国家更低的通货膨胀率，以及瑞郎相对于欧元的持续强势，很可能会进一步限制央行大幅提高政策利率的可能性。 建筑业面临的挑战 虽然通胀可能很快达到顶峰，当前的价格环境对瑞士房地产投资者来说仍颇具挑战。建筑行业因交付延期和建材价格大幅上涨（见图2）而遭受影响。不仅是供应链的中断推高了物资价格，高昂的能源价格也使原材料的生产成本更加昂贵。这种环境增加了规划建造项目的风险，并可能推迟在建项目完工。 图2. 2010-2021年建材价格变化趋势（%） 来源：PMA；欧盟统计局；瑞银资产管理、房地产和私人市场（REPM），2022年5月 融资成本也上涨了 今年上半年，金融市场收益率因通胀预期上涨而上升，瑞士抵押贷款市场利率呈上升趋势（见图3）。尽管以历史标准衡量，融资成本的绝对水平仍然温和，但2022年6月与10月十年期抵押贷款的平均利率比上一年高出约130个基点（见图4）。这给通过债务融资的房地产投资带来业绩回报压力。然而，对于瑞士的间接房地产投资产品，如REITS，影响相对较小，因为这些产品结构的杠杆比率较小（法定最高杠杆率为33%）。 图3. 2020-2022年瑞士抵押贷款合约利率基点变化（0.01%） 来源：瑞士国家银行；瑞银资产管理、房地产和私人市场（REPM），2022年7月 图4. 2013-2022年瑞士十年期国债收益率(%) 来源：https://tradingeconomics.com/switzerland/government-bond-yield 根据瑞士政府债券到期日的场外银行间收益率报价，2022年11月10日，瑞士10年期债券收益率为1.082%。 具有通货膨胀保护机制的房地产市场 从原材料和融资成本的角度来看，近期的宏观经济发展给瑞士房地产投资带来了更加复杂的市场环境。然而，在通货膨胀加剧的环境下，房地产资产类别是一张重要的投资王牌。 房地产作为有形资产，除了可以通过土地和房产价格变动提供长期通货膨胀的保护外，租金收入部分也具有抵御通胀的特征。虽然调整租金的幅度和时间不能完全对冲利率风险，但它有助于资产类别在通胀时期保持弹性。具体来说，通常高达40%的全国消费者价格指数（CPI）增长会转嫁给租户。此外，商业租赁通常与CPI挂钩，并每年进行调整。如果租户发生变化，租金也可以根据市场价格进行调整。 租赁市场前景光明 特别是对于多户住宅的业主而言，近期租赁市场发展状况良好，新签约业务量与租金水平表现乐观。由于活跃的移民市场，租房需求非常强劲，但新住宅规划仍在放缓（见图5）。目前建造和融资成本的增加可能会加剧这一趋势，至少在短期内是如此。因此，预计未来瑞士住宅空置率将再次下降，并推动租金进一步增长。 图5. 瑞士新住宅12个月预期规划套数(建造申请数量VS允许数量) 来源：Bauinfo, 2022年1季度；瑞银资产管理、房地产和私人市场（REPM），2022年5月 与多户住宅相比，商业地产目前面临更大的不确定性。商铺受到线上零售发展的冲击，而写字楼也面临疫情后新工作场所概念（如“远程办公”）的出现而受到影响。商业房产行业各细分市场发展正日趋多样化。例如，位于成熟商区且交通便利的现代写字楼租赁市场活跃，而在次级地理位置的写字楼需求较不稳定。另外，以百货和日常消费品为主的商铺几乎不受在线零售趋势的影响。无论是房产买卖还是租赁市场，位于著名购物街上、地理位置良好的商铺仍有旺盛的需求。与市场平均水平相比，这些细分市场的租金增长前景稳健强劲。 经过2020-2021年疫情期间的振荡调整，苏黎世和日内瓦商铺的主体市场租金目前已大幅回升。根据Wüest Partner的数据，2022年第一季度苏黎世的租金同比增长超过9%，日内瓦的租金同比上涨约20%。 瑞士房地产资产大类业绩预计稳健增长 目前欧洲和瑞士的高通胀动态主要是由全球供应链中断和大宗商品价格高企推动的。通胀可能很快见顶，居高不下的生产要素价格对经济活动构成压力。在我们看来，鉴于当前的宏观经济环境，欧洲和瑞士大幅提高政策利率的空间是有限的。由于有形资产特性和定期租金调整，房地产资产类别在通货膨胀环境中有良好的保护机制。除此之外，对瑞士出租公寓和经得起时间考验的商业地产租金未来增长预期强劲。这些因素从根本上对瑞士房地产市场的前景有利。 然而，宏观经济环境未来走向的不确定性很高。或许与我们的预期相反，通胀可能不会那么快失去动能，并可能在较长时间内保持在高位。牛津经济研究院对这种宏观经济环境对瑞士房地产直投业绩的潜在影响进行了预测（见图 6）。 图6. 不同宏观经济情景下瑞士房地产直投绩效指数 （100基准为2021年底的瑞士房地产总体水平，无杠杆） 来源：牛津经济研究院2022年5月的独立情景和预测；瑞银资产管理、房地产和私人市场（REPM），2022年5月；MSCI/Wüest合作伙伴指数。 结果表明，在五年预测期的后半部分出现复苏之前，短期内资本价值升值部分可能会受到较高通胀和利率的拖累，而租金收益部分在整个预测期间保持强劲。由此推测，在不明朗的经济环境下，瑞士房地产市场整体表现将持续保持韧性，稳健增长。 本文转载自雷梭勒家族办公室，如有侵权，敬请告知删除。 Sooswiss为您提供 瑞士方向私人管家式的定制服务： 1）家族传承 2）财富管理 3）投资咨询 4）企业服务 5）居留计划 6）国际教育 更多资讯请登录网站 www.sooswiss.com