发布时间：2020-04-22
抄底海外好资产的时机临近？
导读
瑞信亚太区私人银行副主席、中国首席经济学家论坛理事陶冬对经济的解读：由于受疫情的影响，“抄底好资产的时机临近”。6个月内或者更快的时期内，风险资产必有大反弹。因此，“6个月内买入是明智的。现在是建立硬核资产十年一遇的窗口期。”
注：本文观点和部分内容摘引自公众号“首席经济学家论坛"文章——陶冬：抄底好资产的时机临近。
1. 接下来全球经济和市场会怎么走？
陶冬先生解读到：“上一次的这种高传染性还是1917年的西班牙流感。但当时全球化并没有目前这样的进展。全球的生产链基本上是在各个国家自己发生的，市场消费也在本国发生。因此，这次的新冠疫情，最大问题是产业链和消费链的断裂，可能带来的是信用坍塌和资金方面的三角债问题。"2008年的危机，和这次同样没有可比性。2008年是金融危机，源于银行在过去的十多年里，把杠杆压得太高，又吞下了很多有毒资产。一夜之间，银行对于其他银行失去信心，资金市场出现了断崖式的下降...而此次疫情，银行并没有面临流动性短缺的问题，而是银行背后的金融机构和企业面临戏剧性的流动性短缩。此次疫情带来的是经济大停顿，而不是大衰退。如果疫情拖得时间长，的确会让经济窒息。随着疫情稳定，消费会出现反弹，但不太能回到之前的水平，消费将在相当一段时间里处在较低的新常态。
2. 可重点关注投资海外房地产的机会
陶冬先生继续提到：“中国央行的降息比其他国家都要慢。但全球化的背景下，任何一个地方不行，都会出现联动。除了生产，资金也一样。如何找到能够产生持续稳定现金流的产品，这是我们所有人都要做的功课。在我看来，房地产是一个投资组合中的标配。在可投资资产，即你住的房子和需要的现金以外的资产中，房地产起码应该占到20%的比重，需要高配的话还可以达到30%。另外，对中国投资者来说，起码20%的资产应该放在海外。这20%的海外资产中，个人认为一是要配置股票，二是投资房地产。”股票目前的估值已经跌出来了，而房地产真的应该仔细考虑。债券今天已经没有收益了，但房地产的租金回报是存在收益的。这里说的是国外房地产的租金。就房地产来说，中期的投资机会是在欧洲大陆。
3. 投资海外房产的关键因素
从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全球资产配置里扮演着重要的角色。而投资海外房产的主要因素为：1. 方便移民或子女留学；2. 资产保值增值；3. 资产安全性和私密性；4. 对冲国内风险；5. 方便海外业务发展；6. 财富继承；7. 养老。
4. 时代进程
随着机构和企业投资意愿的增强，中国海外房地产投资群体也正在发生变化。中国对外投资的首轮浪潮由主权财富基金所代表的优质资产和银行购置自用物业所带动。第二轮浪潮则是由大型开发商在海外投资的物业开发项目拉动。第三轮浪潮中投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会让海外房地产投资节节攀升。已见端倪的第四轮浪潮的投资主力是：大型企业、超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。
5. 海外房产的投资现状和购买偏好
投资现状：与早期购买海外房地产不同，购买外国房地产的人群更接近公众。从海外置业的目的和动机来讲，随着中国高净值人士的财富进一步积累变得更加多元化、国际化，海外置业的起点是伴随着移民等刚性需求而伴随产生的。一开始投资的区域范围也比较局限于华人较多的地区，例如：美国洛杉矶、旧金山，加拿大的多伦多、温哥华等城市。随着越来越多的中国人走出国门，慢慢与教育连接在一起。有的家长意识到自己孩子在国外读中学、大学，与其花钱住宿舍，不如索性在国外购置房产。第一，住房观念较重，中国人有买房子的传统；第二，投资房产几年后，可以保值增值，还能方便全家自住。所以从中国人为了自己孩子在海外读书、准备他们的居住空间而演变成一种相对的投资行为。随着很多年轻人意识的改变——觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万，感觉在一些城市买房遥遥无期。不如在海外购买第一套房享受投资回报。偏好来看：在海外置业除了移民、生活、教育、投资这几种目的之外，也越来越多的变成了一种生活方式（提高生活品质）的选择。
6. 行业投资者清单
中国拥有千万元以上的可投资资产的高净值人士有161万，拥有1000亿元资产的11万个家庭。其中55%是企业家、20%是公司高管或金领、15%是投资房产的受益者、10%是职业的股民。 在投资类型上，无论境内外中国人都偏好房地产，有71.6%的受访者表示已经直接或者间接的投资了海外的房产，70%的高净值人士海外置业为自住，其余为投资，平均投入约100万美金。股票，人寿保险、固定收益产品、结构类产品和私募产品的排名紧随其后。
7. 对标
按照财富水平来看，富裕阶层、高净值阶层和超高净值阶层海外投资占可投资金额的比重分别是25.4%，25.9%和19.3%。这一结果出乎大家的意料，超高净值人群投资境外的资金比重少于前两个人群。
8. 高净值人士的财务需求
特别是高净值人士他们在国内多数已拥有广泛业务，国内持续的资产荒将导致更多资金寻求海外配置渠道。境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场，这也是资产多元化配置的趋势。据最新《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过50%已有海外投资经验。
9. 投资海外房产的优势与流动性
从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游。流动性：从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。资产配置规避风险，享受海外房产汇率红利、限制枷锁比较少。未来海外人口结构年轻化，居住需求旺盛。房产是合理规划税务的一种投资方式。税务规划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题。以 CRS 来举例其针对金融账户，而非金融账户为：房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等。
10. 海外房产的投资回报率与阶段估值
对机构投资者而言，未来 2-3年的投资还将增长，增幅可能达到 20%-30%。阶段估值：房地产的估值可以保持6.5％-8％的平均增长率，并且租金收益率相对较高。从总体来看，欧洲门户城市依旧属于买入型，尽管部分城市物价在迅猛上行后进入了“瓶颈期”，但伦敦、苏黎世、法兰克福等金融商业中心依旧是首选目的地，当国内投资者熟悉海外市场之后，会进一步向地区性的中心城市伸展——曼彻斯特、日内瓦都是新兴的净买入型市场，巴塞尔、里昂、阿姆斯特丹、布鲁塞尔在内的欧洲城市也呈现出这一趋势，这些城市交通方便，经济较为发达且法律健全。
11. 展望海外房产的未来
对于个人投资者而言，以投资为目的的海外置业才刚刚开始。未来趋势：“与美国、欧洲投资者相比，中国起步算比较晚的，未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。就好比李嘉诚，减持中国大陆的资产，然后转移到欧洲，目前可谓是新兴海外房产市场的红利期，寻求套利空间是个不错的选择，资产价值与投资收益将会非常显著。
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