发布时间：2021-04-06
购置瑞士住宅类房产
持有瑞士公民证件最明显的优势之一便是有资格在瑞士购置住宅类房产，而非瑞士公民则没有该资格。因此，持有B证的客户可以在瑞士购置房产，作为自己的主要居所。在全新的国家开启全新的生活可谓是人生中一件大事。登陆瑞士后，除了官方手续和法律程序外，最重要的便是找到让自己一见倾心的房子。雷梭勒家族办公室非常愿意帮助您在瑞士购置新房，开启全新瑞士生活。本文主要介绍在瑞士购置房产作为主要居所的相关基本信息。
产权与土地注册
瑞士宪法第26条明确规定了私有财产受到严格保护。因此，购置房产后，客户享有的永久所有权神圣不可侵犯。同时，法律也明确规定了房地产购置的相关流程和要求，公证机构须严格执行相关法律。
根据所在地不同，瑞士境内的所有房产在各州的土地登记处都有记录。土地登记处记录与房产相关的全部信息，不论是房产的新建、变更、转移、注销，都会在土地登记处留下记录。
土地登记处的公开记录保证了瑞士房地产市场的透明度，大多数房产信息对大众开放（所有人、土地、按揭等），接受无理由查询。这意味着土地登记处的每一条记录都非常重要，土地登记处的记录是每位房产所有人财产安全的直接保障。
所以，办理关于房产相关手续必须经过公证处，如新建、变更、转移、注销等。客户在购置房产时，必须找到当地的公证人。公证人的身份非常关键，是买卖双方中间人角色。公证人会负责核对客户意向购买房产的所有权、土地的面积、按揭贷款等信息，确保各方已完全知悉房产的整体情况；负责撰写购房合约，确保各方亲自到场签署合约，并跟进房产所有权转移事宜；另外作为资金的中转方，公证人负责从买方处接收房款，待到合约签署后将房款转入卖方；负责将卖方支付的中介费转至房产公司账户；负责将卖方的按揭贷款转移至买方名下。
购房流程
在经过几轮看房后，客户基本可以确定心仪之选，随后便可与房主进行议价。通常来说，建议聘请第三方专业人士估值，这将作为银行发放按揭贷款的标准。这一阶段需要公证人的共同参与，确保房产相关信息的准确无误。
因此客户购置房产的流程如下：
选定公证人：须为房产所在州的持牌公证人，雷梭勒家族办公室可帮助客户寻找合适的公证人。
公证人核对房产相关信息
第三方专家对房产进行估值（如有必要）
买卖双方就房产售价达成协议
确定融资方式
公证人起草房产购置协议
各方对房产购置协议初版进行讨论并提出建议，最终达成一致。
买方将相应金额转至公证人账户
房产购置协议签署（各方须本人到场）
协议签署后，公证人将金额转至卖方账户
公证人将按揭贷款由卖方转移至买方
融资形式
瑞士银行对于住宅类房产主要提供两种融资形式：按揭贷款与伦巴第贷款。
1. 按揭贷款
瑞士按揭贷款的利率极低（目前约0.9% -1.2%）。因此购买住宅类房产时，人们普遍会向银行寻求按揭贷款，并将房产看作一项长期投资。
银行确定融资比率时主要考察两项标准：
房产的价值
客户的收入/财富规模
银行能够提供的最大融资比率在瑞士法律中有明确规定，且规定了普通房产与豪宅的分界。（纳沙泰尔州分界金额为170万瑞郎）
普通房产的贷款可以高达80%，须在15年内完成或客户年龄65岁之前（取两者时间较短者）完成66%摊销。
豪宅的贷款可以达到66%，15年内或客户年龄达到65岁（取两者时间较短者）之前完成66%摊销。
按揭贷款的期限可以自行选择，但会对利率产生较大影响：
浮动利率：每三个月重新计算
固定利率：最长24年重新计算
浮动利率最低，但是每三个月需重新计算，因此很容易受到市场的影响。需要客户对市场有充分了解并能对投资作出相应调整。固定利率指的是固定期限内的利率是固定的，比如5年、10年或者15年期限。因此，无论市场如何波动，利率在合约期限内是固定不变的。但是，大部分银行会对提前终止按揭贷款合同期限进行处罚。
客户进行装修时也可向银行申请融资贷款，贷款金额可最高达到装修费用的50%。但是，银行仅对增加房屋价值的装修进行贷款，单纯的房屋维修是不可申请贷款的。
2. 伦巴第贷款
瑞士银行也会为住宅类房产提供伦巴第贷款。与按揭贷款类似，伦巴第贷款的利率也非常低。（约1%）
瑞士伦巴第贷款的抵押为客户的银行账户存款或投资组合。抵押率在50%-70%之间，根据具体情况有所不同。
雷梭勒家族办公室非常愿意协助客户根据具体情况寻找最优投资方式。
购置房产会产生除了房屋本身以外的额外费用，主要包括：
公证费
土地注册费
房产中介费
按揭贷款增加后导致的相关费用
除上述费用以外，还需要额外支付购置税。
3. 卖方支付费用
卖方须向协助挂牌出售的房产中介公司支付全额佣金。通常情况下，佣金为房屋售价的2%-5%。佣金会通过公证人进行交易，因此流程公开透明。
4. 买方支付费用
而买方则需要支付公证费用和土地注册费。如果买方希望增加房贷金额，也需要支付相应的费用。
除此之外，购置房产时联邦也会向买方征税。购置的房产会成为买方的永久财产和主要居所，所以会征收2.2%的购置税。
为了避免房屋市场的投机交易，瑞士联邦会根据所有者持有房产的时间不同，对售房所得利润进行收税。在纳沙泰尔州，5000瑞郎以内的利润征收10%的税收，135,000瑞郎以上的利润则征收30%。持有房产5年以上，则税收可每年减少6%；第14年起达到60%。而持有房产不满4年即售出时税收会更高。因此，瑞士在避免出于盈利目的的房屋倒卖。在瑞士，购置房产是一项长期财富规划。
以下案例基于真实交易，即以375万瑞郎成交的位于纳沙泰尔州的房产。需注意，部分费用根据所在州不同、房产售价以及案例复杂程度有所差异。
目前房产的按揭贷款总额为1'100'000瑞郎。以下预算为贷款80%的情况，按揭贷款需要由目前的 1'100'000瑞郎增加至3'000'000瑞郎，增加额度为1'900'000瑞郎。
买方支付购房税
房屋售价的2.2% 82’500瑞郎
总结来看，375万瑞郎成交的房产案例中，按揭贷款增加190万瑞郎，客户需要支付的总金额为105,555瑞郎。（含全部费用和税收）
如果客户需要对新房进行装修，雷梭勒家族办公室可以推荐建筑事务所全程负责或协助客户完成装修。
建筑事务所负责：
根据客户意愿制定装修方案
第三方施工团队公开竞标（建筑、室内装潢、景观设计等），各团队独立报价。
申请相关建筑许可
施工跟进
简单的装修基本需要6个月的时间，复杂的装修需要客户向公共部门申请施工许可。施工项目需要公开公示，邻居可以对该项目提出理由充分的反对意见。由于申请过程需要至少3-4个月，因此装修完工需要1年左右的时间。雷梭勒家族办公室将全程跟进并协助。
雷梭勒团队将为客户全程提供房产购置中各项手续和所需证件的提供。有关购置瑞士房产的更多详细资讯，欢迎联系瑞士雷梭勒家族办公室：400-006-7726。
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